Kısa cevap: Evet, kiracılı ev satılabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiralanan ev el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; yani satış kira sözleşmesini kendiliğinden bitirmez. Kiracı evde kalmaya devam eder, kirayı yeni sahibine öder. Yeni malik evi kendisi veya yakınları için kullanmak istiyorsa kanundaki süre ve şartlara uyması gerekir. Satışta size düşen iki şey var: alıcıya durumu belgeleriyle anlatmak ve kiracıyla gösterim düzenini kurmak.
Çanakkale Merkez ve Kepez’de bana gelen mülk sahiplerinin önemli bir kısmının evinde kiracı oturuyor. Çoğu da aynı soruyla geliyor: “Önce kiracıyı mı çıkarmalıyım, yoksa kiracılı haliyle mi satayım?”
Kiracılı ev satılınca kira sözleşmesine ne olur?
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi bu konuda açıktır: Sözleşme kurulduktan sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani:
- Kira sözleşmesi aynı şartlarla devam eder; tapu devri tek başına tahliye sebebi değildir.
- Kiracı, devirden sonra kirayı yeni malike öder. Bunun için kiracıya satışın ve yeni malikin ödeme bilgilerinin yazılı olarak bildirilmesi sağlıklı olur.
- Kira artışları, kanundaki sınırlar ve sözleşmedeki diğer hükümler yeni malik için de geçerlidir.
Kanunda kiracıya satış için onay verme ya da evi önce satın alma (önalım) hakkı tanıyan bir hüküm yoktur. Yine de kira sözleşmenizde özel bir madde olup olmadığına mutlaka bakın; imzalı sözleşmenin bir kopyasını satış dosyanıza koyun.
Kiracı evi göstermek zorunda mı?
Kiracılı evin satışında en sık yaşanan sorun, evin gösterilememesi. TBK 319. madde, kiracının bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin evi gezip görmesine izin vermekle yükümlü olduğunu söyler. Aynı madde kiraya verene de bir yükümlülük getirir: Gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bu sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak.
Yani kiracının evi hiç göstermeme hakkı yok, ama sizin de habersiz ya da her gün kapıya alıcı getirme hakkınız yok. Benim önerim şu:
- Satış kararını kiracıya ilk ağızdan, telefonla değil yüz yüze ya da yazılı anlatın.
- Gösterimleri haftada belirli bir iki zaman diliminde toplayın; kiracıyla birlikte takvim yapın.
- Her gösterimden makul süre önce haber verin, mesaj olarak kayıt altına alın.
- Gösterim sayısını azaltmak için ilanı iyi fotoğraf ve doğru bilgiyle hazırlayın; böylece eve sadece gerçekten ilgilenen alıcılar gelir.
Kiracınız işbirliği yaparsa satış çok daha rahat ilerler. İşbirliği yapmayan bir kiracıyla sürtüşme ise hem alıcıyı hem sizi yorar; bu durumda süreci ilk günden belgeli yürütmek önemlidir.
Yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?
Alıcıların ilk sorusu budur. Kanun, evi sonradan edinen kişiye özel bir yol tanır. TBK 351. maddeye göre yeni malik, evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı sebebiyle kullanmak zorundaysa iki yoldan birini seçebilir:
- Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra tahliye davası açar.
- Ya da bu hakkı, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile kullanır.
Alıcının bilmesi gerekenler:
- İhtiyaç gerçek olmalı. Kanun “kullanma zorunluluğu” arar; uygulamada ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı mahkemece değerlendirilir. “Daha yüksek kiraya vereceğim” ihtiyaç sayılmaz.
- Üç yıl başkasına kiralama yasağı var. TBK 355. maddeye göre ihtiyaç sebebiyle boşaltılan ev, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracı dışında birine kiralanamaz. Aksi halde eski kiracıya en az bir yıllık kira tutarında tazminat ödenir.
- Dava öncesi arabuluculuk zorunlu. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesine göre, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Bunlar alıcının hukuki süreçleridir; satıcı olarak sizin göreviniz, alıcının bu yolları bilerek karar vermesini sağlamaktır. Alıcıya “kiracı hemen çıkar” gibi bir söz vermeyin. Somut durum için bir avukattan görüş almasını önerin.
Tahliye taahhüdü varsa durum değişir mi?
TBK 352. maddeye göre kiracı, ev teslim edildikten sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmazsa, kiraya veren o tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Taahhüdün geçerliliği ise imza tarihine ve koşullarına bağlıdır; kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatılan taahhütler uygulamada tartışmalı olabilir.
Elinizde böyle bir belge varsa satış dosyasına ekleyin, ama alıcıya bunu “garanti tahliye” olarak sunmayın. Geçerliliğini bir avukatın değerlendirmesi en doğrusudur.
Kiracı kendi isteğiyle çıkmak isterse ne yapılmalı?
Bazen en temiz çözüm, kiracıyla karşılıklı anlaşmaktır. Kiracı taşınma planı yapıyorsa ya da sizinle iyi ilişki içindeyse belirli bir tarihte evi boşaltması için yazılı bir anlaşma yapılabilir. Bu tür anlaşmalarda taşınma masrafına katkı gibi konular taraflar arasında konuşulabilir; ama her şeyin yazılı ve açık olması gerekir. Baskı, tehdit ya da kiracıyı rahatsız edecek davranışlar hem hukuki risk doğurur hem de satışı zorlaştırır.
Kiracılı mı satmak daha iyi, boş mu?
Tek doğru cevap yok; evin ve alıcının profiline göre değişir. Benim gözlemim şöyle:
Kiracılı satmanın artıları
- Yatırım amaçlı alıcı için düzenli kira geliri olan, hazır bir mülktür.
- Satış sürecinde ev boş kalmaz, kira geliriniz devam eder.
- Kiracının ödeme düzeni iyiyse bu, alıcı için bir güven unsurudur.
Kiracılı satmanın eksileri
- Oturmak için ev arayan alıcıların çoğu, tahliye belirsizliği nedeniyle uzak durur. Bu da alıcı havuzunu daraltır.
- Gösterimler kiracının programına bağlıdır, eşya ve düzen evin fotoğraflarını etkiler.
- Alıcı, kira bedeli piyasanın altındaysa bunu pazarlıkta gündeme getirebilir.
Çanakkale Merkez’de üniversiteye, çarşıya yakın bölgelerde yatırımcı alıcı daha sık çıkar; Kepez’de ise aile olarak oturmak için ev arayan alıcı oranı yüksektir. Bu bir istatistik değil, sahadaki genel izlenimimdir; sizin evinizin hangi alıcıya hitap ettiğini görmek için önce piyasa değer analizi yapmak işe yarar.
Satış dosyasında hangi bilgiler olmalı?
Alıcı kiracılı evde önce belgeleri görmek ister. İlana çıkmadan önce şunları hazırlayın:
- Kira sözleşmesinin kopyası (başlangıç tarihi, süre, mevcut kira bedeli)
- Kira ödemelerinin banka dökümü (düzenli ödeme göstergesi)
- Depozito (güvence bedeli) tutarı ve nerede tutulduğu; devirde nasıl aktarılacağı
- Varsa tahliye taahhüdü ve kiracıyla yapılmış yazışmalar
- Kiracının gösterim için uygun olduğu gün ve saatler
Depozito konusunda bir not: TBK 342. maddeye göre konut kiralarında güvence üç aylık kirayı aşamaz. Depozitonun satış sırasında yeni malike mi devredileceği, yoksa sizde mi kalacağı taraflar arasında açıkça konuşulmalı ve yazılı hale getirilmelidir. Aksi halde kiracı çıkarken “depozitomu kim verecek” sorusu sorun yaratır.
İlanda kiracılı olduğunu açıkça belirtin. Bunu gizleyip alıcıyı ilk gösterimde şaşırtırsanız güveni kaybedersiniz. Satışa hazırlık, belgeler ve tapu masrafları için ev satarken masraflar, belgeler ve tapu süreci rehberine de göz atabilirsiniz.
Kiracılı evin fiyatını nasıl belirlemeli?
Kiracılı evler bazen boş evlere göre daha düşük fiyatlandırılıyor; bunun sebebi çoğunlukla alıcı havuzunun daralmasıdır. Ama bu bir kural değil. Fiyatı belirlerken şunları birlikte düşünmek gerekir:
- Benzer konum, yaş ve durumdaki evlerin gerçekleşmiş satış seviyeleri
- Mevcut kiranın bölgedeki kira seviyesine göre durumu
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve kalan süresi
- Hedef alıcının yatırımcı mı, oturmak isteyen mi olduğu
Kira tarafını da düşünüyorsanız, evinizi satmak yerine kiraya vermeye devam etmenin size ne kazandıracağını Çanakkale’de ev kiraya verme sayfasında anlattım. Satış kararını netleştirdiyseniz Çanakkale’de ev satma danışmanlığı sayfasından süreci nasıl yürüttüğümü inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kiracılı evi satmak için kiracının onayı gerekir mi?
Hayır. Kanunda kiracının onayını şart koşan bir hüküm yoktur. Ev satıldığında yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK 310). Yine de kira sözleşmenizde özel bir madde olup olmadığını kontrol edin.
Ev satılınca kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Satış kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, gerçek konut ihtiyacı varsa TBK 351’deki süre ve şartlarla tahliye yoluna gidebilir; dava öncesinde arabulucuya başvurması gerekir.
Kiracı evi göstermeyi reddederse ne olur?
TBK 319’a göre kiracı, satış için zorunlu olduğu ölçüde evin gezilip görülmesine izin vermekle yükümlüdür; siz de uygun bir süre önce haber vermelisiniz. Anlaşmazlık sürerse bir avukattan görüş almanızı öneririm.
Depozito satışta ne olur?
Kanunda satışa özel bir devir kuralı bulunmuyor; bu yüzden depozitonun yeni malike devredilip devredilmeyeceğini satıcı ve alıcı yazılı olarak kararlaştırmalı, kiracıya da bildirmelidir.
Kiracılı ev daha ucuza mı satılır?
Her zaman değil. Yatırımcı alıcı için düzenli kira geliri bir artıdır; oturmak isteyen alıcı içinse belirsizlik bir eksidir. Fiyat, evin hangi alıcıya hitap ettiğine göre belirlenmelidir.
Kiracılı evinizi satmayı mı düşünüyorsunuz?
Çanakkale Merkez, Kepez veya Biga’da kiracılı bir evi satmayı planlıyorsanız, önce evin değerini, kira durumunun fiyata etkisini ve hangi alıcıya hitap ettiğini birlikte değerlendirebiliriz. Kiracıyla iletişim ve gösterim düzeni de bu planın parçası. Acele etmenizi istemem; önce sürecin baştan net olmasını sağlayalım.
Evimi satmak istiyorum, ön görüşme talep et
Resmî kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: md. 310 (kiralananın el değiştirmesi), 319 (gezip görmeye katlanma), 342 (güvence), 351 (yeni malikin gereksinimi), 352 (tahliye taahhüdü), 355 (yeniden kiralama yasağı).
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: md. 18/B (kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk).
Resmî kaynaklar 2 Kasım 2026 tarihinde kontrol edilmiştir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kiracı ve tahliye konusundaki somut durumunuz için bir avukattan görüş alınız.
