Alıcı Konut Kredisi Kullanacaksa Satıcı Ne Bilmeli?…

Alıcı konut kredisi kullanacaksa satıcı için süreç yalnızca tapu gününden ibaret değildir. Ekspertiz değeri, bankanın nihai kredi onayı, kapora şartları, ipotek tesisi ve ödeme planı satış takvimini doğrudan etkiler. Çanakkale Merkez, Kepez veya Biga’da evinizi kredili bir alıcıya satarken aşağıdaki adımlar, belirsizlikleri daha imza gününden önce azaltmanıza yardımcı olur.

Konut kredili satışta süreç nasıl ilerler?

Uygulama bankaya ve dosyanın durumuna göre değişebilse de genel akış şöyledir:

Alıcı bankaya kredi başvurusu yapar.
Banka gelir, kredi geçmişi ve diğer şartlar için ön inceleme yapar.
Yetkili değerleme kuruluşu taşınmazı inceler ve ekspertiz raporu hazırlar.
Banka, ekspertiz değerini ve alıcının mali durumunu birlikte değerlendirerek nihai kararını verir.
Satış, yeni ipotek ve ödeme adımları banka ile tapu müdürlüğü arasında planlanır.
Satıcı ve alıcı tapu işlemi için gerekli harç ve döner sermaye ödemelerini tamamlar.
Resmî senet imzalanır; tescil ve banka ödeme prosedürü tamamlanır.

Buradaki önemli ayrım şudur: Alıcının “kredim çıkar” demesi veya bankadan ön değerlendirme alması, kesin kredi onayı anlamına gelmez. Satıcı, satış takvimini nihai onay ve yazılı ödeme planına göre kurmalıdır.

Ekspertiz neyi belirler?

Konut kredilerinde banka, taşınmazın değerini yetkili bir değerleme kuruluşunun raporuyla inceler. Ekspertiz raporu; konum, yapı özellikleri, ruhsat ve proje bilgileri, mevcut fiziksel durum, emsal veriler ve taşınmazın hukuki durumuna ilişkin bulgular gibi unsurları ele alabilir. Rapor, satış fiyatının banka tarafından aynen kabul edileceği anlamına gelmez.

Satıcı olarak ekspertiz randevusundan önce şunları hazırlayın:

Taşınmaza erişimi sağlayın; tüm odaların ve bağımsız bölüme ait alanların görülebilmesini mümkün kılın.
Tapu bilgilerini, açık adresi ve varsa yönetim planı veya projeyle ilgili mevcut belgeleri erişilebilir tutun.
Binanın zorunlu deprem sigortası bilgilerini kontrol edin.
Projeye aykırı kapatma, kullanım değişikliği veya fiilî durum farkı bildiğiniz bir konuysa bunu saklamayın; alıcı ve ilgili uzmanlarla açıkça paylaşın.
Evde kiracı varsa ekspertiz erişimini önceden ve makul bir saat için organize edin.

Çanakkale Merkez’de aynı mahallede, Kepez’de aynı site içinde veya Biga’da benzer büyüklükte iki evin değeri; bina yaşı, kat, cephe, manzara, otopark, asansör, bakım durumu ve hukuki nitelikler nedeniyle farklılaşabilir. Bu yüzden ilan fiyatıyla ekspertiz sonucunun birebir aynı olacağını varsaymayın.

Ekspertiz değeri satış fiyatından düşük çıkarsa ne olur?

Banka kredi tutarını yalnızca tarafların anlaştığı satış fiyatına göre belirlemez. Ekspertiz değeri, mevzuattaki azami kredi-değer oranı ve alıcının ödeme gücü birlikte değerlendirilir. Değer beklenenden düşük çıkarsa alıcının nakit katkısı artabilir.

Bu durumda üç konu hemen netleştirilmelidir:

Alıcı aradaki farkı özkaynakla tamamlayabiliyor mu?
Taraflar satış bedelini yeniden görüşecek mi?
Belirlenen süre içinde finansman tamamlanamazsa ön ödeme ve masraflar nasıl ele alınacak?

Bu ihtimalleri ekspertizden önce kısa ve anlaşılır bir yazılı protokole bağlamak, son gün yaşanacak anlaşmazlığı azaltır.

2026’da azami kredi oranları ne söylüyor?

BDDK’nın 29 Ocak 2026 tarihli kararı, konutun ekspertiz değeri ve enerji sınıfına göre kullanılabilecek azami kredi oranlarını kademeli olarak belirliyor. 28 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilen karara göre oranlar özetle şöyledir:

Değeri 5 milyon TL’ye kadar olan konutlarda enerji sınıfına göre azami oran yüzde 70, yüzde 80 veya yüzde 90’dır.
5 milyon TL üzeri ve 7 milyon TL’ye kadar olan konutlarda azami oran yüzde 60, yüzde 70 veya yüzde 80’dir.
7 milyon TL üzeri ve 10 milyon TL’ye kadar olan konutlarda azami oran yüzde 50, yüzde 60 veya yüzde 70’tir.
10 milyon TL üzeri ve 20 milyon TL’ye kadar olan konutlarda azami oran yüzde 30, yüzde 40 veya yüzde 50’dir.
20 milyon TL üzerindeki konutlarda azami oran yüzde 20, yüzde 30 veya yüzde 40’tır.

Her satırdaki en yüksek oran A ve B, orta oran C, düşük oran ise diğer enerji sınıfları için geçerlidir. Bunlar bankanın verebileceği yasal üst sınırlardır; alıcıya bu tutarın kesin olarak kullandırılacağını göstermez. Banka, alıcının gelirini, borçlarını, kredi politikasını ve taşınmazın kabul edilebilirliğini ayrıca değerlendirir.

Alıcının, eşinin veya velayeti altındaki çocuğunun en az bir konutu bulunması hâlinde standart azami oranların düşürülmesine ilişkin BDDK düzenlemesi de vardır. Bazı istisnalar bulunduğundan, somut dosyadaki kullanılabilir tutar mutlaka bankadan yazılı olarak teyit edilmelidir.

Kapora sözleşmesine hangi şartlar yazılmalı?

Konut kredili satışta “kredi çıkmazsa kapora otomatik iade edilir” veya “alıcı vazgeçerse para kesin yanar” gibi genellemeler güvenli değildir. Türk Borçlar Kanunu’nda bağlanma parası ve cayma parası farklı sonuçlara bağlanır; ayrıca taşınmaz satış vaadi resmî şekle tabidir. Somut metnin hukuki sonucu, kullanılan ifadeye ve olayın şartlarına göre değişebilir.

Ön ödeme yapılacaksa en az şu başlıkları açıkça yazın:

Toplam satış bedeli ve ödenen tutar
Alıcının kredi başvurusu için son tarih
Nihai kredi onayının bekleneceği tarih
Ekspertiz değerinin yetersiz kalması hâlinde izlenecek yol
Kredi reddedilirse ön ödemenin durumu
Ekspertiz ve diğer banka masraflarının kime ait olduğu
Tapu harcı, döner sermaye ve diğer masrafların paylaşımı
Mevcut ipotek varsa kapatma ve terkin planı

Yüksek tutarlı veya özel şartlı işlemlerde metni imzalamadan önce bir avukattan somut olaya özel görüş almak daha güvenlidir.

Satıcının mevcut konut kredisi varsa ne yapılır?

Satıcının evi üzerindeki mevcut banka ipoteği ile alıcının yeni kredi ipoteği iki ayrı konudur. Mevcut ipotek satışla kendiliğinden ortadan kalkmaz. Satıcı, kendi bankasından güncel kapama bakiyesini ve ipoteğin kaldırılması için izlenecek prosedürü erken aşamada öğrenmelidir.

Bazı dosyalarda satış bedelinin bir bölümü mevcut borcun kapatılmasına yönlendirilebilir; ardından bankanın elektronik terkin talebi ve tapu işlemleri yürütülür. Alıcının bankası, satıcının bankası ve tapu müdürlüğü arasındaki sıralama dosyaya göre değişebilir. Bu nedenle iki bankadan da yazılı işlem akışı istemek, “tapuda hallederiz” yaklaşımından daha güvenlidir.

Tapu günü ödeme nasıl planlanmalı?

Kredili satışta bedelin genellikle iki kaynağı vardır: alıcının özkaynağı ve banka kredisi. Satıcı şu dört sorunun cevabını tapu gününden önce yazılı olarak bilmelidir:

Alıcının nakit kısmı ne zaman ve hangi hesaba aktarılacak?
Banka kredi tutarını hangi koşulun gerçekleşmesinden sonra serbest bırakacak?
Mevcut ipotek borcu varsa hangi tutar doğrudan ilgili bankaya gidecek?
Masraflar ve olası kesintiler sonrasında satıcının hesabına geçecek net tutar nedir?

TKGM’nin duyurduğu Takasbank Güvenilir Hesap hizmeti, satış bedelinin tescil gerçekleşene kadar bloke tutulduğu güvenli ödeme seçeneklerinden biridir. Ancak bunun dosyanızdaki banka kredisiyle nasıl birlikte kullanılacağını bankaya ve tapu birimine önceden sorun. Kredi ödeme zamanının her bankada aynı olduğunu varsaymayın.

Tapuda beyan edilen bedel gerçek devir bedeli olmalı ve emlak vergisi değerinin altında olmamalıdır. Güncel harç, belge ve işlem ayrıntıları için Çanakkale’de ev satarken masraflar, belgeler ve tapu süreci rehberine de bakabilirsiniz.

Satıcı için belge ve işlem kontrol listesi

Kimlik ve güncel iletişim bilgileri
Tapu veya taşınmaz bilgileri
Bina niteliğindeki taşınmazlarda geçerli DASK poliçe bilgisi
Belediye emlak vergisi değeri ve varsa borç durumuna ilişkin kontrol
Mevcut ipotek, haciz, şerh veya intifa gibi kayıtların güncel incelemesi
Satış bedelinin yatırılacağı, satıcı adına kayıtlı IBAN
Alıcının banka ön değerlendirmesi ve ekspertiz randevusu
Nihai kredi onayı ile kredi tutarının yazılı teyidi
Özkaynak, kredi ve varsa borç kapama tutarlarını gösteren ödeme planı
Tapu başvurusu ve randevu bilgilerinin taraflarca kontrolü

İlanı bir emlak işletmesi yayımlayacaksa EİDS yetkilendirmesini de önceden tamamlayın. Adımlar için e-Devlet’ten ilan yetkisi verme rehberini kullanabilirsiniz.

Çanakkale’de satışı kolaylaştıran hazırlık

Çanakkale Merkez, Kepez ve Biga’da kredili alıcıyla çalışırken en sağlıklı başlangıç, ilan fiyatını yalnızca komşu ilanlarına bakarak değil; taşınmazın belgeleri, fiziksel durumu ve güncel karşılaştırılabilir verilerle birlikte değerlendirmektir. Gerçekçi olmayan fiyat, ekspertiz ile satış bedeli arasındaki farkı büyüterek alıcının özkaynak ihtiyacını artırabilir.

Satışa çıkmadan önce Çanakkale ev değerleme çalışması talep edebilir; satış planının tamamını görmek için Çanakkale’de ev satma hizmetini inceleyebilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Ekspertiz düşük çıkarsa satıcı fiyatı indirmek zorunda mı?

Hayır. Ekspertiz raporu tarafların satış fiyatını otomatik olarak değiştirmez. Ancak alıcının kullanabileceği kredi azalabilir. Alıcı farkı özkaynakla tamamlayamazsa tarafların fiyatı, süreyi veya satıştan vazgeçme şartlarını yeniden görüşmesi gerekir.

Ekspertiz ücretini kim öder?

Uygulamada ücret genellikle kredi başvurusunu yapan alıcıdan tahsil edilir. BDDK’ya göre bankanın tahsil edebileceği tutar üçüncü kişiye ödenen bedelle sınırlıdır ve kredi onaylanmasa bile gerçekleşmiş ekspertiz hizmetinin ücreti doğabilir. Taraflar kendi aralarındaki masraf paylaşımını ayrıca yazılı belirleyebilir.

Kredi reddedilirse kapora mutlaka iade edilir mi?

Mutlaka demek doğru değildir. Sonuç; imzalanan metne, ödemenin hukuki niteliğine ve olayın şartlarına bağlıdır. Kredi ihtimali varsa, ret hâlinde ne olacağı daha ödeme yapılmadan açıkça yazılmalıdır.

Satış ve yeni ipotek aynı gün yapılabilir mi?

TKGM uygulamasında satış ve yeni ipotek işlemlerinin birlikte düzenlenebilmesine imkân vardır. Fakat randevu, banka yazıları, ödeme ve tescil sırası dosyaya göre planlanır. Kesin günü alıcının bankası ve ilgili tapu müdürlüğüyle teyit edin.

Satıcının evinde mevcut ipotek varsa satış yapılamaz mı?

Mevcut ipotek satışın imkânsız olduğu anlamına gelmez; ancak ipoteğin durumu, bankanın alacağı, kapama bedeli ve terkin süreci baştan planlanmalıdır. İpotek satış anında kendiliğinden silinmez.

Satışa başlamadan önce dosyanızı netleştirelim

Kredili alıcıyla satışta en değerli hazırlık, fiyatı, belge durumunu ve ödeme akışını aynı dosyada görmektir. Çanakkale Merkez veya Kepez’deki eviniz için satış planı oluşturmak; Biga’daki taşınmazınızın sürece uygunluğunu değerlendirmek istiyorsanız evimi satmak istiyorum formunu doldurun. Taşınmazın temel bilgileri üzerinden sonraki adımları birlikte netleştirelim.

Resmî kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Bankaların kredi politikaları, tapu uygulamaları ve hukuki sonuçlar somut dosyaya göre değişebilir. Kredi tutarını bankadan; tapu işlem sırasını ilgili müdürlükten; özel sözleşme şartlarını ise hukuk uzmanından teyit edin.

Alıcı Konut Kredisi Kullanacaksa Satıcı Ne Bilmeli? Ekspertizden Tapuya Satış Süreci