Çanakkale’de evinizi satmaya karar verdiniz. Peki, satış fiyatını neye göre belirleyeceksiniz?
Aynı mahallede satılık olan bir dairenin fiyatına bakmak başlangıç olabilir. Ancak o dairenin sizin evinizle gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığını bilmeden fiyat belirlemek yanıltıcı sonuçlar doğurabilir.
Özellikle Çanakkale Merkez ve Kepez’de aynı mahallede, hatta aynı sokakta bulunan iki konut arasında önemli özellik farkları olabilir.
Kısa cevap: Evinizin emsalini bulmak için konum, bina yaşı, net kullanım alanı, kat ve cephe, binanın teknik özellikleri ve ilan fiyatının güvenilirliği birlikte değerlendirilmelidir.
İşte satış fiyatınızı belirlemeden önce yapmanız gereken altı kontrol.
1. Aynı mahallede olması yeterli mi? Mikro konumu kontrol edin
Emsal araştırmasında ilk bakılması gereken konu konumdur. Ancak yalnızca mahalle adının aynı olması yeterli değildir.
Örneğin Kepez’de deniz manzarasına sahip bir daireyle iç sokakta bulunan başka bir daireyi doğrudan karşılaştırmak doğru olmayabilir.
Benzer şekilde Çanakkale Merkez’de ulaşım, otopark, ana caddeye yakınlık, çevredeki yapılaşma ve günlük ihtiyaçlara erişim konutun alıcı açısından çekiciliğini değiştirebilir.
Kontrol edin: Karşılaştırdığınız konutlar aynı mahallede olmanın ötesinde benzer çevre ve ulaşım özelliklerine sahip mi?
2. Brüt metrekare yerine net kullanım alanını karşılaştırın
İki ilanı karşılaştırırken yalnızca metrekare rakamlarına bakmak sık yapılan hatalardan biridir.
İlanlarda belirtilen brüt ve net alanlar farklı olabilir. Bu nedenle bir ilanda yazan 120 metrekare ile diğer ilanda yazan 120 metrekarenin aynı kullanım alanını ifade ettiğini varsaymayın.
Mümkünse dairenin net kullanım alanını, oda dağılımını, balkonlarını ve planını inceleyin.
Kontrol edin: Karşılaştırdığınız iki dairenin net kullanım alanları ve iç planları gerçekten benzer mi?
3. Bina yaşı, yapı kalitesi ve bakım durumunu değerlendirin
Aynı büyüklükteki iki dairenin farklı fiyatlarla sunulmasının nedenlerinden biri binanın özellikleridir.
Bina yaşı, ortak alanların durumu, asansör, otopark, yalıtım, tesisat ve dairenin bakım ihtiyacı birlikte değerlendirilmelidir.
Yeni boyanmış bir daireyi tamamen yenilenmiş bir daireyle aynı kabul etmek de doğru değildir. Kozmetik düzenlemelerle teknik yenilemeleri birbirinden ayırın.
Bina ve bağımsız bölümle ilgili önemli teknik bilgileri mümkün olduğunca belgeyle doğrulayın.
Kontrol edin: Emsal aldığınız konutun teknik durumu ve bakım ihtiyacı sizin evinizle karşılaştırılabilir mi?
4. Kat, cephe, manzara ve kullanım avantajlarını inceleyin
Çanakkale’de konut arayan alıcılar için kat, cephe, gün ışığı, manzara ve binadaki erişim koşulları önemli olabilir.
Ancak her alıcı aynı özelliklere aynı değeri vermez.
Örneğin üst kat bir dairenin manzarası avantaj olabilirken asansör bulunmaması bazı alıcılar açısından dezavantaj oluşturabilir.
Bu nedenle bir özelliğin fiyat üzerindeki etkisini otomatik bir yüzdeyle hesaplamak yerine benzer konutlar arasındaki gerçek farklılıkları incelemek gerekir.
Kontrol edin: Karşılaştırdığınız dairelerin katı, cephesi, manzarası ve kullanım kolaylığı benzer mi?
5. İlan fiyatıyla gerçekleşen satış fiyatını karıştırmayın
Emsal araştırmasının en kritik noktalarından biri budur.
Bir konutun internette hangi fiyattan ilan edildiği, o fiyattan satıldığı anlamına gelmez.
İlan fiyatı, mülk sahibinin veya pazarlamayı yapan kişinin talep ettiği bedeldir. Gerçekleşen satış fiyatı ise alıcı ve satıcının işlemde üzerinde anlaştığı bedeldir.
İnternette gördüğünüz ilanlar yararlı bir karşılaştırma başlangıcıdır. Ancak yalnızca bu ilanlardan kesin piyasa değeri çıkarılamaz.
Satış tarihi, gerçekleşmiş işlem bilgileri, pazarlık koşulları ve konutların farklılıkları da önemlidir. Güvenilir gerçekleşmiş satış verilerine erişilemiyorsa bu belirsizlik değerlendirmede açıkça belirtilmelidir.
Kontrol edin: Kullandığınız rakamlar talep edilen ilan fiyatları mı, yoksa güvenilir biçimde doğrulanmış satış bilgileri mi?
6. Emsallerin güncelliğini ve karşılaştırılabilirliğini kontrol edin
Gayrimenkul piyasasında eski tarihli bir ilan, bugünkü satış koşullarını tek başına açıklamayabilir.
Ayrıca aynı konutun farklı platformlarda veya farklı danışmanlar tarafından birden fazla kez ilan edilmiş olması mümkündür. Bunları ayrı emsaller olarak saymak araştırmanızı yanıltabilir.
Emsal listenizi hazırlarken ilan tarihini, aynı konutun tekrar edip etmediğini ve özelliklerin doğruluğunu kontrol edin.
Çanakkale Merkez, Kepez veya Biga için değerlendirme yaparken farklı bölgelerin fiyatlarını tek bir ortalamada birleştirmek yerine her konumu kendi koşulları içinde inceleyin.
Kontrol edin: Emsaller güncel, birbirinden bağımsız ve gerçekten benzer özelliklere sahip mi?
Örnek: Üç ilanla emsal araştırması nasıl yapılır?
Kepez’de evini satmak isteyen bir mülk sahibi olduğunuzu düşünelim.
Karşınıza üç ilan çıktı:
- İlan A: Aynı mahallede, benzer büyüklükte; ancak daha eski bir binada.
- İlan B: Benzer bina yaşında; ancak farklı kat ve cephede.
- İlan C: Benzer kullanım alanına sahip; fakat deniz manzaralı ve otoparklı.
Bu üç ilanın fiyatlarını toplayıp üçe bölmek, evinizin doğru satış fiyatını otomatik olarak vermez.
Önce her ilanın sizin konutunuzdan hangi yönleriyle farklılaştığını belirleyin. Ardından mümkün olduğunca doğrulanabilir satış bilgileri ve güncel piyasa koşullarıyla değerlendirmeyi destekleyin.
Bu örnek varsayımsaldır; gerçek bir Çanakkale satış işlemini temsil etmez.
Emsal araştırmasında en sık yapılan hata nedir?
En sık karşılaşılan yanlış yaklaşımlardan biri, bir mahalledeki en yüksek ilan fiyatını kendi evinin değeri olarak kabul etmektir.
Yüksek fiyatlı bir ilan, evin o bedelden satılabileceğinin kanıtı değildir.
Benzer şekilde en düşük fiyatlı ilan da mutlaka gerçek piyasa değerini temsil etmez. Acil satış koşulları, taşınmazın durumu veya ilandaki eksik bilgiler fiyatı etkileyebilir.
Doğru yaklaşım, tek bir ilana dayanmak yerine karşılaştırılabilir bir emsal grubu oluşturmaktır.
Sık Sorulan Sorular
Evimin emsal fiyatını internetten bulabilir miyim?
İnternetteki ilanlar ilk araştırma için kullanılabilir. Ancak ilan bedelleri gerçekleşmiş satış fiyatlarıyla aynı değildir. Kesin değer belirlemek için tek başına yeterli olmayabilir.
Aynı apartmandaki daireler aynı fiyata mı satılır?
Hayır. Kat, cephe, kullanım alanı, iç durum, manzara ve satış koşulları farklı olabilir.
Çanakkale Merkez ile Kepez’deki daireleri karşılaştırabilir miyim?
Karşılaştırma yapılabilir ancak iki bölgedeki konutlar otomatik olarak birbirinin doğrudan emsali sayılmaz. Öncelik aynı mikro konumda benzer özelliklere sahip taşınmazlar olmalıdır.
Metrekare fiyatını hesaplamak yeterli mi?
Hayır. Metrekare başına fiyat yardımcı bir göstergedir. Bina özellikleri, konum, bakım durumu ve diğer farklılıklar ayrıca değerlendirilmelidir.
Profesyonel değerleme ile emlak danışmanının piyasa analizi aynı şey midir?
Hayır. Gayrimenkul danışmanının karşılaştırmalı piyasa analizi, satış stratejisine yardımcı olur. Mevzuat veya işlem gereği yetkili değerleme kuruluşunun raporu istenen durumlarda bunun yerine geçmez.
Sonuç: Doğru fiyat, doğru emsali seçmekle başlar
Çanakkale’de evinizi satmadan önce çevredeki ilanlara bakmanız faydalıdır. Ancak doğru satış fiyatını belirlemek için yalnızca ilan fiyatlarını karşılaştırmak yeterli değildir.
Konumu, kullanım alanını, binanın durumunu, kat ve cephe özelliklerini, fiyat bilgisinin güvenilirliğini ve emsallerin güncelliğini birlikte değerlendirin.
Çanakkale Merkez veya Kepez’de evinizi satmayı düşünüyorsanız, konutunuzun özelliklerini ve satış hedefinizi birlikte değerlendirebiliriz.
Ben Emre Akbaş. Gayrimenkulünüzü yalnızca ilana koymak yerine doğru fiyatlandırma ve doğru pazarlama yaklaşımıyla satışa hazırlamanız için yardımcı oluyorum.
Evinizin satış fiyatını birlikte değerlendirelim.
Çanakkale ev değerleme başvurusu
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Belirli bir konut için kesin satış fiyatı, yatırım getirisi veya değer artışı garantisi içermez.
